Kapitalanlage-
immobilien

Der Schlüssel liegt im Steuersatz: Wer 42 % Einkommensteuer zahlt, spart bei jedem Euro Werbungskosten aus der Immobilie 42 Cent. Das ist der doppelte Steuervorteil gegenüber der pauschalen Abgeltungsteuer von 25 % auf Kapitalerträge. Abschreibungen (1–2 % p.a. auf den Gebäudewert), Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage reduzieren direkt dein zu versteuerndes Einkommen.

Hinzu kommt der Fremdkapitalhebel: Wer 50.000 Euro als Eigenkapital für eine 300.000-Euro-Immobilie einsetzt, profitiert von der Wertsteigerung auf den vollen Kaufpreis – ein Hebel von 6:1, den ETF-Anleger nie erreichen.

Gutverdiener mit stabilem Einkommen – ob Ärztin, Jurist, Ingenieurin oder leitender Angestellter – gehören zu den attraktivsten Kreditnehmern am deutschen Markt. Banken vergeben regelmäßig Finanzierungen bis 110 % des Kaufpreises zu Sonderkonditionen. In Kombination mit dem hohen Grenzsteuersatz ergibt sich eine außergewöhnlich effiziente Anlagestrategie: geringe oder keine Eigenkapitalbindung bei maximaler steuerlicher Entlastung.

Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete. Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttomietrendite. Entscheidend ist immer die Eigenkapitalrendite nach Steuer – nicht die Bruttorendite.

Nettomietrendite nach Kosten: Verwaltung (5–8 % der Kaltmiete), Instandhaltungsrücklage (1–1,50 €/m²/Monat), Mietausfallwagnis (ca. 2 %) müssen eingerechnet werden.

Eigenkapitalrendite nach Steuer: Die einzige Zahl, die wirklich zählt. Durch Fremdkapitalhebel und steuerliche Absetzbarkeit kann sie deutlich über der Objektrendite liegen.

Cashflow: Monatlicher Überschuss oder Unterdeckung? Ein anfänglich negativer Cashflow ist bei hohem Steuervorteil und Wertsteigerungspotenzial vertretbar – solange die Gesamtrechnung stimmt.

Bestand: Das Objekt steht, ist vermietet und beweist seine Zahlen – reale Miete statt Prospektversprechen, sofortiger Mietertrag ab Kauf und eine Kalkulation, die auf Fakten beruht. Genau deshalb empfehlen wir ausschließlich geprüfte Bestandsimmobilien.

Neubau vermitteln wir bewusst nicht: Fertigstellungs- und Bauträgerrisiko, jahrelange Kapitalbindung ohne Mietertrag und prospektierte statt bewiesener Zahlen stehen in keinem gesunden Verhältnis zum Nutzen.

Unsere Empfehlung für Gutverdiener mit wenig Zeit: geprüfter Bestand in strukturstarken B-Städten (Leipzig, Dresden, Dortmund, Hannover) – mit realen Mieten, belastbarer Kalkulation und professioneller Verwaltung.

Wir arbeiten – wie in der Vermittlung üblich – auf Provisionsbasis und legen unsere Vergütung transparent offen. Entscheidend ist: Sie beeinflusst unsere Auswahl nicht. Wir empfehlen ein Objekt, weil es wirtschaftlich passt – wir berechnen die Eigenkapitalrendite nach Steuern, analysieren die Mietmarktsituation vor Ort und begleiten dich von der Objektprüfung bis zur Finanzierungsstrukturierung.

Und wir sagen auch Nein – wenn ein Objekt nicht passt, wirst du das von uns hören, bevor du unterschreibst.