Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das zentrale Steuerinstrument für Immobilieninvestoren. Mit den gesetzlichen Änderungen der letzten Jahre haben sich die Möglichkeiten deutlich erweitert. Dieser Artikel erklärt alle aktuellen AfA-Varianten und zeigt, welche für deine Situation optimal ist.
Lineare AfA: Der Standard
Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die steuerliche Nutzungsdauer:
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Bis 1924 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Die Erhöhung auf 3 % für Neubauten ab 2023 war eine wichtige Verbesserung für Kapitalanleger. Bezogen auf einen Gebäudeanteil von 300.000 € bedeutet das: 9.000 € jährliche Abschreibung statt zuvor 6.000 €.
Degressive AfA: Der Turbo für Neubauten
Seit dem Wachstumschancengesetz können Investoren für neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 % nutzen. Die Voraussetzungen:
- Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
- Nur für Wohngebäude (keine Gewerbeimmobilien)
- Abschreibung erfolgt auf den jeweiligen Restbuchwert
- Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich
Vorteil: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als bei der linearen Methode. Bei 300.000 € Gebäudewert: 15.000 € im ersten Jahr (statt 9.000 € linear).
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzlich zur normalen AfA können Investoren eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre nutzen – also insgesamt 20 % zusätzlich. Voraussetzungen:
- Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 30. September 2029
- Baukosten max. 5.200 €/qm (Bemessungsgrundlage: 4.000 €/qm)
- Mindestens Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse
- Nutzung als Mietwohnung für mindestens 10 Jahre
Kombination: Maximale Abschreibung
Das Besondere: Lineare AfA und Sonderabschreibung nach § 7b können kombiniert werden. In den ersten vier Jahren ergibt sich so eine Gesamtabschreibung von bis zu 8 % pro Jahr (3 % linear + 5 % Sonder). Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das 24.000 € AfA jährlich – eine Steuerersparnis von über 10.000 € bei 42 % Grenzsteuersatz.
Fazit
Die AfA-Möglichkeiten für Immobilieninvestoren waren selten so attraktiv wie 2026. Ob lineare, degressive oder Sonderabschreibung – die richtige Wahl hängt von deinem individuellen Investitionszeitpunkt und der Art der Immobilie ab. Eine professionelle Steuerberatung ist hier unverzichtbar.
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Niclas Denzer ist Gründer und Geschäftsführer von NC Finance in Hamburg. Mit Erfahrung in den Bereichen Bank, Versicherung, Immobilien und Private Wealth begleitet er Gutverdiener, Akademiker und Unternehmer beim strukturierten Vermögensaufbau.
