Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Warum die 15-%-Grenze über deinen Steuervorteil entscheidet

Du hast eine Kapitalanlageimmobilie gekauft und planst die Renovierung: neues Bad, moderne Heizung, frische Elektrik. Was viele Investoren nicht wissen: Ob du diese Kosten sofort von der Steuer absetzen kannst oder über Jahrzehnte abschreiben musst, entscheidet sich oft an einer einzigen Grenze – und wer sie nicht kennt, verschenkt schnell einen fünfstelligen Steuervorteil. Die Rede ist von der Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.

Zwei Kategorien, zwei völlig unterschiedliche Steuerwirkungen

Bei einer vermieteten Immobilie behandelt das Steuerrecht Renovierungs- und Modernisierungskosten grundsätzlich auf zwei Arten. Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn du etwas Vorhandenes erneuerst oder instand hältst: die alte Heizung wird gegen eine neue getauscht, Fenster werden ersetzt, das Bad wird saniert. Diese Kosten kannst du im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Herstellungskosten entstehen dagegen, wenn du die Immobilie erweiterst oder über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbesserst: ein Anbau, der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum oder eine deutliche Standardanhebung. Solche Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirken sich nur über die AfA aus – bei Bestandsimmobilien in der Regel mit 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre.

Die Falle: anschaffungsnahe Herstellungskosten und die 15-%-Grenze

Besonders relevant wird die Abgrenzung direkt nach dem Kauf. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt: Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer), werden sie insgesamt zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert – und zwar auch dann, wenn es sich eigentlich um klassischen Erhaltungsaufwand handelt. Statt des Sofortabzugs bleibt dir dann nur die Abschreibung über die AfA.

Wichtig: Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der gesamte Kaufpreis. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht mit – ein Grund mehr, warum eine saubere Kaufpreisaufteilung beim Immobilienkauf so wichtig ist. Nicht in die 15-%-Grenze einbezogen werden Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten wie kleinere Reparaturen oder Wartungen.

Ein Zahlenbeispiel: 28.000 € Unterschied im ersten Jahr

Angenommen, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 500.000 €. Auf das Gebäude entfallen 400.000 €, auf den Grund und Boden 100.000 €. Die 15-%-Grenze liegt damit bei 60.000 € netto. In den ersten drei Jahren investierst du 70.000 € netto in Bad, Heizung und Elektrik.

• Szenario A – Grenze überschritten: Die gesamten 70.000 € gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Bei 2 % AfA bedeutet das einen zusätzlichen Abschreibungsbetrag von 1.400 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer jährlichen Steuerentlastung von rund 588 €.
• Szenario B – Grenze eingehalten: Du investierst in den ersten drei Jahren nur 55.000 € und verschiebst die restlichen Maßnahmen auf das vierte Jahr. Die 55.000 € bleiben sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand – bei 42 % Grenzsteuersatz eine Steuerentlastung von rund 23.100 €, verteilt auf die Jahre der Zahlung.

Der Unterschied in der Liquiditätswirkung der ersten Jahre liegt damit schnell bei über 20.000 € – bei identischen Baukosten. Allein das Timing der Maßnahmen entscheidet. Die genannten Beträge und Steuersätze sind Richtwerte; die tatsächliche Wirkung hängt von deiner individuellen Situation ab, und gesetzliche Grenzwerte können sich jährlich ändern.

Vorsicht bei der Standardhebung

Auch unterhalb der 15-%-Grenze kann Renovierungsaufwand zu Herstellungskosten werden: Verbesserst du mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster – deutlich über den bisherigen Standard hinaus, geht die Finanzverwaltung von einer wesentlichen Verbesserung aus. Wer eine einfache Wohnung in kurzer Zeit auf gehobenen Standard bringt, sollte die Maßnahmen daher besonders sorgfältig planen und dokumentieren.

Vier Praxisregeln für Investoren

• Vor dem Kauf kalkulieren: Ermittle die voraussichtliche 15-%-Grenze aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreises und plane dein Renovierungsbudget dagegen.
• Timing steuern: Größere Maßnahmen, die nicht dringend sind, können nach Ablauf der Dreijahresfrist oft steuerlich günstiger umgesetzt werden.
• Belege trennen: Dokumentiere Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten separat – sie zählen nicht in die 15-%-Grenze hinein.
• Verteilungswahlrecht nutzen: Größeren Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden im Privatvermögen kannst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen – sinnvoll, wenn du die Steuerwirkung in Jahre mit höherem Einkommen legen willst.

Fazit: Steuerplanung beginnt vor der ersten Handwerkerrechnung

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist kein Detail für den Steuerberater am Jahresende, sondern eine Planungsfrage, die du vor dem Kauf und vor Beauftragung der Handwerker klären solltest. Wer die 15-%-Grenze kennt, sein Renovierungsbudget danach ausrichtet und das Timing der Maßnahmen bewusst steuert, kann bei gleicher Investitionssumme eine erheblich frühere und höhere Steuerentlastung erreichen – und damit die Rendite der Kapitalanlageimmobilie spürbar verbessern.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Ausführungen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Prüfung deiner persönlichen Situation durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

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Autor: Niclas Denzer | NC Finance Vermögensberatungsgesellschaft | Stand: August 2026