Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das zentrale Steuerinstrument für Immobilieninvestoren. Mit den gesetzlichen Änderungen der letzten Jahre haben sich die Möglichkeiten deutlich erweitert. Dieser Artikel erklärt alle aktuellen AfA-Varianten und zeigt, welche für deine Situation optimal ist.
Lineare AfA: Der Standard
Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die steuerliche Nutzungsdauer:
| Baujahr | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Bis 1924 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
Die Erhöhung auf 3 % für Neubauten ab 2023 war eine wichtige Verbesserung für Kapitalanleger. Bezogen auf einen Gebäudeanteil von 300.000 € bedeutet das: 9.000 € jährliche Abschreibung statt zuvor 6.000 €.
Degressive AfA: Der Turbo für Neubauten
Seit dem Wachstumschancengesetz können Investoren für neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 % nutzen. Die Voraussetzungen:
- Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
- Nur für Wohngebäude (keine Gewerbeimmobilien)
- Abschreibung erfolgt auf den jeweiligen Restbuchwert
- Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich
Vorteil: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als bei der linearen Methode. Bei 300.000 € Gebäudewert: 15.000 € im ersten Jahr (statt 9.000 € linear).
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Zusätzlich zur normalen AfA können Investoren eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre nutzen – also insgesamt 20 % zusätzlich. Voraussetzungen:
- Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026
- Baukosten max. 5.200 €/qm (Bemessungsgrundlage: 4.000 €/qm)
- Mindestens Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse
- Nutzung als Mietwohnung für mindestens 10 Jahre
Kombination: Maximale Abschreibung
Das Besondere: Lineare AfA und Sonderabschreibung nach § 7b können kombiniert werden. In den ersten vier Jahren ergibt sich so eine Gesamtabschreibung von bis zu 8 % pro Jahr (3 % linear + 5 % Sonder). Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das 24.000 € AfA jährlich – eine Steuerersparnis von über 10.000 € bei 42 % Grenzsteuersatz.
Fazit
Die AfA-Möglichkeiten für Immobilieninvestoren waren selten so attraktiv wie 2026. Ob lineare, degressive oder Sonderabschreibung – die richtige Wahl hängt von Ihrem individuellen Investitionszeitpunkt und der Art der Immobilie ab. Eine professionelle Steuerberatung ist hier unverzichtbar.
