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„Soll ich lieber in Immobilien oder ETFs investieren?“ – Das ist eine der häufigsten Fragen in unserer Beratung. Und die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Aber nicht auf Faktoren, die du vielleicht vermutest.
Die Renditeebene: Äpfel und Birnen
ETFs: Historische Rendite des MSCI World: ca. 7–9 % p.a. nach Kosten, vor Steuer. Kein Kapitaleinsatz nötig – man investiert jeden Euro direkt. Liquide, diversifiziert, günstig.
Immobilien: Die Rendite setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen: Mietrendite (3–4 % netto in guten Lagen), Wertsteigerung (historisch 2–4 % p.a. real in starken Lagen), Steuerersparnis durch Abschreibungen, und – entscheidend – Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung. Wer 50.000 Euro Eigenkapital in ETFs investiert, bespart 50.000 Euro. Wer 50.000 Euro als Eigenkapital für eine 300.000-Euro-Immobilie einsetzt, profitiert von der Wertsteigerung auf 300.000 Euro. Das ist ein Hebel von 6:1.
Der steuerliche Unterschied: Hier liegt der wahre Vorteil für Gutverdiener
ETFs: Gewinne werden mit 25 % Abgeltungsteuer besteuert. Steuerstunde bis zum Verkauf, aber keine aktive Steuerreduktion.
Immobilien: Abschreibungen, Zinsen und Verwaltungskosten reduzieren das zu versteuernde Einkommen direkt mit dem persönlichen Steuersatz (42 %). Das heißt: Jeder Euro Werbungskosten spart 42 Cent statt 25 Cent. Das ist ein struktureller Steuervorteil zugunsten von Immobilien für Hochverdiener.
Liquidität: Der oft übersehene Unterschied
ETFs sind vollständig liquide – Verkauf innerhalb von Sekunden möglich. Immobilien sind illiquide – Verkauf dauert Monate, kostet Notar, Makler, Grunderwerbsteuer. Das ist kein Fehler, es ist ein Feature. Wer nicht schnell verkaufen kann, wird nicht durch Marktschwankungen zum Verkauf verleitet. Die Immobilie zwingt zur Disziplin, die viele Anleger bei ETFs nicht aufbringen.
Aufwand: Was viele unterschätzen
ETFs: Einmal aufgesetzt, fast wartungsfrei. Einmal im Jahr Rebalancing, sonst nichts. Immobilien: Mietersuche, Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung, Hausgeldabrechnung, Steueranlage. Mit einem guten Verwaltungspartner vertretbar – aber man muss diesen Aufwand einkalkulieren.
Unser Fazit: Beide – in der richtigen Reihenfolge
Für die meisten Gutverdiener ab 80.000 Euro Jahreseinkommen ist die optimale Strategie: Zuerst Risikoabsicherung (BU, Haftpflicht), dann Basisrente maximieren (Steuerersparnis jetzt), parallel ETF-Depot aufbauen (Liquidität erhalten), und ab 30.000–50.000 Euro Eigenkapital die erste Kapitalanlageimmobilie prüfen.
Immobilien und ETFs schließen sich nicht aus – sie ergänzen sich. Die Immobilie als steueroptimierter, gehebelter Baustein, die ETFs als liquider, diversifizierter Kern.
