Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine der höchsten steuerlichen Förderungen im deutschen Immobilienrecht. Durch die erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten können Investoren ihre Steuerlast massiv senken – bei gleichzeitig kulturellem Mehrwert.
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (Vermietung)
Sanierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien, die vermietet werden, können wie folgt abgeschrieben werden:
- Jahre 1 bis 8: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr
- Jahre 9 bis 12: 7 % der Sanierungskosten pro Jahr
- Gesamt: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Zusätzlich kommt die reguläre AfA auf den Altbauanteil (2 % oder 2,5 % je nach Baujahr).
Denkmal-AfA bei Eigennutzung nach § 10f EStG
Auch Selbstnutzer profitieren: 9 % der Sanierungskosten können über 10 Jahre als Sonderausgaben abgesetzt werden – insgesamt 90 % der Sanierungskosten.
Rechenbeispiel Kapitalanleger
Kaufpreis Denkmalimmobilie: 250.000 €, davon Sanierungskosten: 150.000 €, Altbauanteil: 100.000 €.
| AfA-Komponente | Jährlich (Jahre 1-8) |
|---|---|
| Denkmal-AfA (9 % auf 150.000 €) | 13.500 € |
| Reguläre AfA (2,5 % auf 100.000 €) | 2.500 € |
| Gesamt-AfA | 16.000 € |
Bei 42 % Grenzsteuersatz: 6.720 € Steuerersparnis pro Jahr – allein durch die Abschreibung.
Voraussetzungen
- Die Immobilie muss in der Denkmalliste eingetragen sein
- Die Sanierung muss vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden
- Eine Bescheinigung der Denkmalbehörde über die anerkannten Kosten ist erforderlich
- Nur Sanierungskosten sind erhöht abschreibbar, nicht der Kaufpreis des Altbaus
Risiken und Nachteile
- Höhere Kaufpreise als bei vergleichbaren nicht-denkmalgeschützten Immobilien
- Sanierungskosten können den geplanten Rahmen überschreiten
- Auflagen der Denkmalbehörde schränken Gestaltungsfreiheit ein
- Längere Sanierungszeiten und damit späterer Mietbeginn
Fazit
Denkmalschutz-Immobilien sind ein Premium-Steuerinstrument für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz. Die erhöhte AfA von bis zu 9 % jährlich auf Sanierungskosten ist im deutschen Steuerrecht nahezu einzigartig. Entscheidend ist eine sorgfältige Auswahl des Objekts und eine realistische Kalkulation der Sanierungskosten.
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Niclas Denzer ist Gründer und Geschäftsführer von NC Finance in Hamburg. Mit Erfahrung in den Bereichen Bank, Versicherung, Immobilien und Private Wealth begleitet er Gutverdiener, Akademiker und Unternehmer beim strukturierten Vermögensaufbau.
