Vermieter können nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich geltend machen. Doch viele Vermieter verschenken Geld, weil sie nicht alle absetzbaren Posten kennen.
Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick
1. Darlehenszinsen
Der in der Regel größte Posten: Alle Zinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind voll absetzbar. Bei einem Darlehen von 250.000 € und 3,5 % Zinsen sind das im ersten Jahr rund 8.750 €. Achtung: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung.
2. Abschreibung (AfA)
Die AfA auf den Gebäudeanteil ist der zweitgrößte Posten. Je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % des Gebäudewerts pro Jahr.
3. Instandhaltung und Renovierung
Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe absetzbar. Dazu zählen: Malerarbeiten, Sanitärreparaturen, Dachreparaturen, Heizungswartung, neue Bodenbeläge (Ersatz). Tipp: Aufwendungen bis 4.000 € netto pro Einzelmaßnahme gelten in der Regel als Erhaltungsaufwand.
4. Hausverwaltung und Nebenkosten
- Hausverwaltungsgebühren
- Nicht umlegbare Nebenkosten
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung, Haftpflicht
5. Fahrtkosten
Fahrten zur Immobilie, zum Steuerberater, zur Hausverwaltung oder zum Mieter: 0,30 € pro Kilometer (einfache Strecke) oder tatsächliche Kosten mit Nachweis.
6. Oft vergessene Posten
- Kontoführungsgebühren für das Mietkonto (pauschal 16 € oder tatsächliche Kosten)
- Steuerberaterkosten (anteilig für Anlage V)
- Rechtsschutzversicherung (Vermieter-Anteil)
- Fachliteratur und Fortbildung
- Telefon- und Portokosten im Zusammenhang mit der Vermietung
- Büromaterial und Kopierkosten
Sofortabzug vs. Verteilung
Erhaltungsaufwand über 4.000 € kann wahlweise sofort oder gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStdV). Die Verteilung kann sinnvoll sein, um die Steuerlast gleichmäßiger zu senken.
Fazit
Dokumentieren du alle Ausgaben sorgfältig und bewahren du Belege auf. Viele Vermieter verschenken jedes Jahr hunderte Euro, weil sie absetzbare Kosten übersehen. Ein spezialisierter Steuerberater kann hier schnell das Vielfache seiner Kosten einsparen.
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