Denkmalgeschützte Immobilien bieten eine der höchsten steuerlichen Förderungen im deutschen Immobilienrecht. Durch die erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten können Investoren ihre Steuerlast massiv senken – bei gleichzeitig kulturellem Mehrwert.
Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (Vermietung)
Sanierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien, die vermietet werden, können wie folgt abgeschrieben werden:
- Jahre 1 bis 8: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr
- Jahre 9 bis 12: 7 % der Sanierungskosten pro Jahr
- Gesamt: 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren
Zusätzlich kommt die reguläre AfA auf den Altbauanteil (2 % oder 2,5 % je nach Baujahr).
Denkmal-AfA bei Eigennutzung nach § 10f EStG
Auch Selbstnutzer profitieren: 9 % der Sanierungskosten können über 10 Jahre als Sonderausgaben abgesetzt werden – insgesamt 90 % der Sanierungskosten.
Rechenbeispiel Kapitalanleger
Kaufpreis Denkmalimmobilie: 250.000 €, davon Sanierungskosten: 150.000 €, Altbauanteil: 100.000 €.
| AfA-Komponente | Jährlich (Jahre 1-8) |
|---|---|
| Denkmal-AfA (9 % auf 150.000 €) | 13.500 € |
| Reguläre AfA (2,5 % auf 100.000 €) | 2.500 € |
| Gesamt-AfA | 16.000 € |
Bei 42 % Grenzsteuersatz: 6.720 € Steuerersparnis pro Jahr – allein durch die Abschreibung.
Voraussetzungen
- Die Immobilie muss in der Denkmalliste eingetragen sein
- Die Sanierung muss vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden
- Eine Bescheinigung der Denkmalbehörde über die anerkannten Kosten ist erforderlich
- Nur Sanierungskosten sind erhöht abschreibbar, nicht der Kaufpreis des Altbaus
Risiken und Nachteile
- Höhere Kaufpreise als bei vergleichbaren nicht-denkmalgeschützten Immobilien
- Sanierungskosten können den geplanten Rahmen überschreiten
- Auflagen der Denkmalbehörde schränken Gestaltungsfreiheit ein
- Längere Sanierungszeiten und damit späterer Mietbeginn
Fazit
Denkmalschutz-Immobilien sind ein Premium-Steuerinstrument für Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz. Die erhöhte AfA von bis zu 9 % jährlich auf Sanierungskosten ist im deutschen Steuerrecht nahezu einzigartig. Entscheidend ist eine sorgfältige Auswahl des Objekts und eine realistische Kalkulation der Sanierungskosten.
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