Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das zentrale Steuerinstrument für Immobilieninvestoren. Mit den gesetzlichen Änderungen der letzten Jahre haben sich die Möglichkeiten deutlich erweitert. Dieser Artikel erklärt alle aktuellen AfA-Varianten und zeigt, welche für deine Situation optimal ist.

Lineare AfA: Der Standard

Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die steuerliche Nutzungsdauer:

Die Erhöhung auf 3 % für Neubauten ab 2023 war eine wichtige Verbesserung für Kapitalanleger. Bezogen auf einen Gebäudeanteil von 300.000 € bedeutet das: 9.000 € jährliche Abschreibung statt zuvor 6.000 €.

Degressive AfA: Der Turbo für Neubauten

Seit dem Wachstumschancengesetz können Investoren für neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 % nutzen. Die Voraussetzungen:

• Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
• Nur für Wohngebäude (keine Gewerbeimmobilien)
• Abschreibung erfolgt auf den jeweiligen Restbuchwert
• Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich

Vorteil: In den ersten Jahren fällt die Abschreibung deutlich höher aus als bei der linearen Methode. Bei 300.000 € Gebäudewert: 15.000 € im ersten Jahr (statt 9.000 € linear).

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur normalen AfA können Investoren eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr über vier Jahre nutzen – also insgesamt 20 % zusätzlich. Voraussetzungen:

• Bauantrag zwischen 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026
• Baukosten max. 5.200 €/qm (Bemessungsgrundlage: 4.000 €/qm)
• Mindestens Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse
• Nutzung als Mietwohnung für mindestens 10 Jahre

Kombination: Maximale Abschreibung

Das Besondere: Lineare AfA und Sonderabschreibung nach § 7b können kombiniert werden. In den ersten vier Jahren ergibt sich so eine Gesamtabschreibung von bis zu 8 % pro Jahr (3 % linear + 5 % Sonder). Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das 24.000 € AfA jährlich – eine Steuerersparnis von über 10.000 € bei 42 % Grenzsteuersatz.

Fazit

Die AfA-Möglichkeiten für Immobilieninvestoren waren selten so attraktiv wie 2026. Ob lineare, degressive oder Sonderabschreibung – die richtige Wahl hängt von Ihrem individuellen Investitionszeitpunkt und der Art der Immobilie ab. Eine professionelle Steuerberatung ist hier unverzichtbar.

Vermieter können nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich geltend machen. Doch viele Vermieter verschenken Geld, weil sie nicht alle absetzbaren Posten kennen.

Die wichtigsten Werbungskosten im Überblick

1. Darlehenszinsen

Der in der Regel größte Posten: Alle Zinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind voll absetzbar. Bei einem Darlehen von 250.000 € und 3,5 % Zinsen sind das im ersten Jahr rund 8.750 €. Achtung: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung.

2. Abschreibung (AfA)

Die AfA auf den Gebäudeanteil ist der zweitgrößte Posten. Je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % des Gebäudewerts pro Jahr.

3. Instandhaltung und Renovierung

Erhaltungsaufwand ist sofort in voller Höhe absetzbar. Dazu zählen: Malerarbeiten, Sanitärreparaturen, Dachreparaturen, Heizungswartung, neue Bodenbeläge (Ersatz). Tipp: Aufwendungen bis 4.000 € netto pro Einzelmaßnahme gelten in der Regel als Erhaltungsaufwand.

4. Hausverwaltung und Nebenkosten

• Hausverwaltungsgebühren
• Nicht umlegbare Nebenkosten
• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung, Haftpflicht

5. Fahrtkosten

Fahrten zur Immobilie, zum Steuerberater, zur Hausverwaltung oder zum Mieter: 0,30 € pro Kilometer (einfache Strecke) oder tatsächliche Kosten mit Nachweis.

6. Oft vergessene Posten

• Kontoführungsgebühren für das Mietkonto (pauschal 16 € oder tatsächliche Kosten)
• Steuerberaterkosten (anteilig für Anlage V)
• Rechtsschutzversicherung (Vermieter-Anteil)
• Fachliteratur und Fortbildung
• Telefon- und Portokosten im Zusammenhang mit der Vermietung
• Büromaterial und Kopierkosten

Sofortabzug vs. Verteilung

Erhaltungsaufwand über 4.000 € kann wahlweise sofort oder gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStdV). Die Verteilung kann sinnvoll sein, um die Steuerlast gleichmäßiger zu senken.

Fazit

Dokumentieren du alle Ausgaben sorgfältig und bewahren du Belege auf. Viele Vermieter verschenken jedes Jahr hunderte Euro, weil sie absetzbare Kosten übersehen. Ein spezialisierter Steuerberater kann hier schnell das Vielfache seiner Kosten einsparen.

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Viele Kapitalanleger unterschätzen die steuerliche Wirkung von Darlehenszinsen. Bei vermieteten Immobilien sind sämtliche Finanzierungszinsen als Werbungskosten absetzbar – ein Hebel, der die Eigenkapitalrendite massiv steigern kann.

Grundprinzip: Zinsen senken die Steuerlast

Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen mindern direkt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Je höher die Zinsen, desto geringer die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen. Im Extremfall können die Zinsen (zusammen mit AfA und anderen Werbungskosten) sogar zu einem steuerlichen Verlust führen, der mit anderen Einkünften verrechnet wird.

Rechenbeispiel

Immobilienpreis: 300.000 € (davon 240.000 € Gebäude). Finanzierung: 270.000 € (90 %), Zinssatz: 3,5 %.

Der steuerliche Verlust von 4.050 € wird mit dem Gehalt verrechnet. Bei 42 % Grenzsteuersatz ergibt das eine Steuererstattung von ca. 1.700 €.

Hohe Finanzierung = höherer Steuerhebel

Je höher die Fremdfinanzierungsquote, desto höher die absetzbaren Zinsen und desto größer der steuerliche Vorteil. Gleichzeitig steigt allerdings das Finanzierungsrisiko. Die optimale Quote liegt für die meisten Anleger zwischen 80 % und 100 %.

Zinsbindung strategisch wählen

Längere Zinsbindungen (15-20 Jahre) kosten zwar etwas mehr Zinsen, bieten aber Planungssicherheit und – steuerlich betrachtet – auch langfristig höhere absetzbare Beträge im Vergleich zu einer schnellen Tilgung.

Tilgung vs. Steueroptimierung

Aus steuerlicher Sicht ist eine niedrige Tilgung (1-2 %) vorteilhaft, da die Zinsbelastung länger hoch bleibt. Allerdings sollte die Tilgung so gewählt werden, dass das Darlehen innerhalb der geplanten Haltedauer auf ein vernünftiges Niveau sinkt.

Fazit

Darlehenszinsen sind einer der stärksten steuerlichen Hebel bei Kapitalanlageimmobilien. Die richtige Finanzierungsstruktur – mit hoher Fremdfinanzierung und langer Zinsbindung – kann den Steuervorteil über die gesamte Haltedauer maximieren.

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Während Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung und Rürup zunehmend voll besteuert werden, genießen private Rentenversicherungen der dritten Schicht einen enormen Steuervorteil: die Ertragsanteilsbesteuerung. Nur ein Bruchteil der Rente wird besteuert.

Was ist die Ertragsanteilsbesteuerung?

Bei einer privaten Rentenversicherung wird nicht die gesamte Rente besteuert, sondern nur der sogenannte Ertragsanteil. Dieser stellt den pauschalierten Ertrag dar, den der Gesetzgeber für die Rentenphase unterstellt. Der Rest gilt als Rückzahlung des bereits versteuerten Kapitals.

Ertragsanteile nach Rentenbeginnalter

Rechenbeispiel

Monatliche Privatrente: 1.000 €, Rentenbeginn: 67 Jahre, Ertragsanteil: 17 %.

• Steuerpflichtiger Anteil: 170 €/Monat (2.040 €/Jahr)
• Bei persönlichem Steuersatz von 25 %: nur 42,50 € Steuern/Monat
• Effektive Steuerlast: nur 4,25 % der Gesamtrente

Zum Vergleich: Eine Rürup-Rente von 1.000 € wäre bei Rentenbeginn 2040 zu ca. 95 % steuerpflichtig – also 950 € steuerpflichtig statt nur 170 €.

Wann ist die private Rente dem Rürup vorzuziehen?

Die Ertragsanteilsbesteuerung macht die private Rente dann besonders attraktiv, wenn:

• Der Rürup-Höchstbeitrag bereits ausgeschöpft ist
• Flexibilität bei der Auszahlung gewünscht ist
• Eine Vererbbarkeit des Kapitals wichtig ist
• Im Alter ein höherer Steuersatz erwartet wird

Fazit

Die Ertragsanteilsbesteuerung ist ein oft übersehener Steuervorteil der privaten Rentenversicherung. Gerade in Kombination mit der maximalen Nutzung von Schicht 1 und 2 wird die dritte Schicht zum steuerlich optimalen Auffangbecken für weiteres Vorsorgekapital.

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