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AfA Immobilie: Beispiel & Berechnung 2026

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – und ist einer der mächtigsten Steuervorteile für Immobilieninvestoren in Deutschland. Das Prinzip: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen. Deshalb darfst du als Vermieter einen Teil des Gebäudewerts jährlich als Betriebsausgabe (genauer: als Werbungskosten) steuerlich geltend machen.

Wichtig zu verstehen: Die AfA ist ein rein steuerlicher Vorgang. Du musst kein Geld ausgeben – das Finanzamt erlaubt dir trotzdem, jedes Jahr einen Betrag vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Das reduziert deine Steuerlast, ohne dass tatsächlich Cash abfließt.

Welche AfA-Sätze gelten 2026?

Die Höhe der AfA hängt davon ab, wann das Gebäude errichtet wurde:

Baujahr AfA-Satz Abschreibungsdauer
Vor 1925 2,5 % 40 Jahre
1925 bis Ende 2022 2,0 % 50 Jahre
Ab 2023 (Neubau) 3,0 % 33 Jahre
Denkmalgeschützt 9 % / 7 % 12 Jahre (Sanierungsanteil)

Für die meisten Bestandsimmobilien gilt also der Satz von 2,0 % pro Jahr. Bei Neubauten (Baugenehmigung ab 01.01.2023) hat der Gesetzgeber den Satz auf 3,0 % erhöht – ein klarer Anreiz für Neubauprojekte.


AfA Berechnung: Konkretes Rechenbeispiel

Nehmen wir an, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 € (Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten). Davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung:

  • Grundstücksanteil: 70.000 € (wird nicht abgeschrieben)
  • Gebäudeanteil: 280.000 € (wird abgeschrieben)

Berechnung der jährlichen AfA (Baujahr 2005 → 2,0 %):

280.000 € × 2,0 % = 5.600 € jährliche AfA

Wenn du einen Grenzsteuersatz von 42 % hast (typisch für Gutverdiener), bedeutet diese AfA eine jährliche Steuerersparnis von:

5.600 € × 42 % = 2.352 € Steuerersparnis pro Jahr

Über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine theoretische Gesamtersparnis von über 117.000 € – bei gleichem Steuersatz.

Kaufpreisaufteilung richtig machen

Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist entscheidend, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Es gibt drei Wege:

  1. Kaufvertragliche Aufteilung: Käufer und Verkäufer einigen sich im Kaufvertrag. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung marktgerecht ist.
  2. Bodenrichtwert-Methode: Anhand des amtlichen Bodenrichtwerts wird der Grundstücksanteil bestimmt.
  3. Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Tabelle bereit, mit der du die Aufteilung selbst berechnen kannst.

Tipp: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA und mehr Steuerersparnis. Lass die Kaufpreisaufteilung von einem Steuerberater prüfen – das lohnt sich finanziell deutlich.


AfA und der Cashflow: Wie alles zusammenspielt

Viele Anleger unterschätzen, wie die AfA den Cashflow verbessert. Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an:

Ausgangssituation (pro Jahr):

  • Mieteinnahmen: 12.000 €
  • Kreditzinsen: 8.000 €
  • Hausverwaltung + Rücklagen: 1.500 €
  • AfA: 5.600 €

Steuerlicher Verlust:

12.000 € − 8.000 € − 1.500 € − 5.600 € = −3.100 € (Verlust)

Dieser Verlust kann mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnet werden. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das:

3.100 € × 42 % = 1.302 € zusätzliche Steuererstattung

Gleichzeitig bist du de facto nicht „im Minus“ – die AfA war ja kein tatsächlicher Geldabfluss. Dein realer Cashflow sieht also deutlich besser aus als der steuerliche Verlust.


Häufige Fehler bei der Immobilien-AfA

  1. Grundstück und Gebäude nicht trennen: Wer den gesamten Kaufpreis abschreibt, macht einen teuren Fehler.
  2. Falsche Bemessungsgrundlage: Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
  3. Vergessene Sanierungskosten: Nachträgliche Modernisierungen über 15 % des Gebäudewerts müssen aktiviert und abgeschrieben werden – nicht sofort abgezogen.
  4. Denkmal-AfA nicht genutzt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und sanieren lässt, verschenkt ohne die Sonder-AfA erhebliches Steuerpotenzial.

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Autor: Niclas Denzer | NC Finance Vermögensberatungsgesellschaft | Stand: Mai 2026

Sonderausgaben und Werbungskosten
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Sonderausgaben und Werbungskosten: Was Gutverdiener regelmäßig vergessen

Sonderausgaben und Werbungskosten – Einkommen senken

Die Steuererklärung ist für viele eine lästige Pflicht. Für Gutverdiener ist sie eine der wichtigsten Jahresaufgaben überhaupt. Denn die Unterschiede zwischen einer sorgfältig erstellten und einer durchschnittlichen Erklärung können schnell 3.000–8.000 Euro betragen.

Die wichtigsten Sonderausgaben für Gutverdiener

Altersvorsorgebeiträge (Schicht 1): Bis zu 29.344 Euro jährlich (Basisrente + Versorgungswerk). Das ist die mächtigste Einzelposition.

Kirchensteuer: Vollständig als Sonderausgabe absetzbar. Wer kirchensteuerpflichtig ist, sollte das konsequent angeben.

Spenden: Bis zu 20 % des Gesamtbetrags der Einkünfte als Sonderausgabe absetzbar. Wer an gemeinnützige Organisationen spendet: Belege aufbewahren.

Kinderbetreuungskosten: Zwei Drittel der Kosten für Kita, Tagesmutter etc. bis max. 4.000 Euro pro Kind und Jahr absetzbar.

Häufig vergessene Werbungskosten

Arbeitszimmer / Home-Office-Pauschale: Wer anteilig zu Hause arbeitet: bis zu 1.260 Euro pauschal oder die tatsächlichen Kosten anteilig.

Fortbildung: Fachzeitschriften, Fachliteratur, Kongresse, Fortbildungsreisen – soweit beruflich veranlasst, vollständig absetzbar.

Berufliche Kommunikation: Handy, Internet, Fachsoftware – anteiliger Berufsanteil als Werbungskosten.

Fahrtkosten: Entfernungspauschale 0,30 Euro/km (ab 21 km: 0,38 Euro/km), ggf. tatsächliche Kosten.

Doppelte Haushaltsführung: Wer aus beruflichen Gründen zwei Wohnorte hat, kann die Kosten des zweiten Haushalts steuerlich geltend machen – bis zu 1.000 Euro monatlich.

Der Tipp, der viele überrascht: Negative Einkünfte aus Vermietung

Wer eine Kapitalanlageimmobilie hält und Verluste aus Vermietung und Verpachtung erzielt (wegen hoher Finanzierungszinsen, Abschreibungen), kann diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnen. Das senkt unmittelbar das zu versteuernde Einkommen. In den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Immobilie ist ein steuerlicher Verlust aus Vermietung durchaus normal und steuerlich vollständig verwertbar.

Eine sorgfältige Steuererklärung kombiniert mit einer proaktiven Finanzstrategie – das ist der Unterschied zwischen einem Mandanten, der jedes Jahr Geld verschenkt, und einem, der sein Vermögen systematisch aufbaut. Sprich uns an.

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Steuern sparen – Strategie für Gutverdiener
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Wie Gutverdiener legal bis zu 40 % Einkommensteuer sparen – die Strategien, die dein Steuerberater dir nicht zeigt

Steuern sparen für Gutverdiener – 7 Strategien

Du arbeitest hart, du verdienst gut – und der Staat nimmt dir einen erheblichen Teil davon wieder weg. Als Arzt, Ingenieur, Jurist oder Unternehmer kennst du das Gefühl: Der Grenzsteuersatz liegt bei 42 oder sogar 45 %, und am Ende des Jahres fragst du dich, ob du wirklich für dich oder primär für den Fiskus gearbeitet hast.

Die gute Nachricht: Das Steuerrecht bietet erstaunlich viele legale Möglichkeiten, diese Last zu reduzieren. Die schlechte Nachricht: Die meisten Gutverdiener kennen nur einen Bruchteil davon.

1. Die Basisrente (Rürup): Der effizienteste Steuerbooster für Selbstständige und Gutverdiener

Im Jahr 2025 können Alleinstehende bis zu 29.344 Euro in eine Basisrente einzahlen und davon 100 % steuerlich absetzen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine Steuerersparnis von fast 12.000 Euro – pro Jahr.

Ein Arzt mit 150.000 Euro Jahreseinkommen zahlt monatlich 1.500 Euro in eine fondsgebundene Basisrente ein. Der Staat erstattet ihm davon bis zu 756 Euro zurück. Diese Erstattung fließt konsequent zurück ins Depot – und schon wirkt der Zinseszinseffekt auf Steuergeld, das er sonst nie gesehen hätte.

2. Kapitalanlageimmobilien: Steuern sparen und gleichzeitig Vermögen aufbauen

Immobilien als Kapitalanlage sind kein Geheimtipp mehr – aber die meisten Anleger nutzen die steuerlichen Vorteile nicht vollständig aus. Die Kombination aus Abschreibung, Werbungskosten und Finanzierungszinsen ist einer der mächtigsten Steuerhebel im deutschen Steuerrecht.

Was viele nicht wissen: Bei Neubauten können bis zu 5 % des Gebäudewertes jährlich als Sonderabschreibung geltend gemacht werden (§ 7b EStG). Eine Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro (Gebäudeanteil: 280.000 Euro) bringt allein durch die lineare Abschreibung von 2 % jährlich 5.600 Euro Werbungskosten. Dazu kommen Finanzierungszinsen von beispielsweise 8.000 Euro – macht schon über 13.000 Euro, die vom Einkommen abgezogen werden.

3. Fondsgebundene Rentenversicherung in Schicht 3: Flexibel, steuerbegünstigt und unterschätzt

Moderne fondsgebundene Policen bieten steuerfreies Wachstum während der Ansparphase (keine Abgeltungsteuer auf Kursgewinne bei Umschichtungen innerhalb der Police), das Halbeinkünfteverfahren bei Verrentung nach 62 Jahren und 12 Jahren Laufzeit sowie volle Flexibilität. Wer 50.000 Euro in ETFs außerhalb einer Versicherungshülle hält und 50.000 Euro in einer fondsgebundenen Rentenversicherung mit identischem Fondsmix, wird nach 20 Jahren feststellen: Der Versicherungsmantel hat durch die Steuerstundung einen signifikanten Renditevorsprung.

4. Die Vorabpauschale und der Sparerpauschbetrag optimal nutzen

Seit 2018 gilt für thesaurierende ETFs die Vorabpauschale. Wer den Sparerpauschbetrag (1.000 Euro für Ledige, 2.000 Euro für Ehepaare) nicht ausschöpft, verschenkt bares Geld. Die Strategie: Depot so strukturieren, dass ausschüttende ETFs den Freibetrag jährlich vollständig ausschöpfen. Was darüber hinausgeht, wandert in die Rentenversicherung.

5. Betriebliche Altersvorsorge für Angestellte und GmbH-Geschäftsführer

Für Angestellte: Bis zu 3.624 Euro pro Jahr (2025) können steuer- und sozialabgabenfrei in eine betriebliche Altersvorsorge eingezahlt werden. Für GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer bietet die Gesellschafterfinanzierte Betriebsrente noch deutlich mehr Spielraum.

6. Verluste aktiv managen: Tax-Loss-Harvesting

Wenn Positionen im Depot im Minus stehen, empfiehlt sich gezieltes Tax-Loss-Harvesting: Verlustbringende Positionen verkaufen, um realisierte Gewinne steuerlich zu verrechnen. Die 30-Tage-Regel beachten und dann zurückkaufen oder ein vergleichbares Produkt nutzen.

7. Güterstandsschaukel, Schenkungen und vorweggenommene Erbfolge

Für Vermögende ab etwa 500.000 Euro Nettovermögen: Die Kombination aus Güterstandsschaukel, gezielten Schenkungen alle 10 Jahre und vorweggenommener Erbfolge kann die Erbschaftsteuer massiv reduzieren. Das ist vorausschauende Finanzplanung für alle, die sich um die nächste Generation Gedanken machen.

Fazit: Steueroptimierung ist kein Luxus, sondern ein wesentlicher Bestandteil jeder ernsthaften Finanzplanung. Wenn du wissen möchtest, welche dieser Strategien zu deiner konkreten Situation passen, vereinbare ein kostenfreies Erstgespräch mit uns.

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