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Beim Kauf einer Kapitalanlageimmobilie verhandelst du wochenlang um den Preis. Um ein paar Tausend Euro. Dabei steckt der größere Hebel oft an einer ganz anderen Stelle im Kaufvertrag: in der Frage, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt und welcher auf den Grund und Boden. Diese eine Zahl entscheidet über deine Abschreibung – und damit über deine Steuerlast in den nächsten Jahrzehnten.
Warum nur das Gebäude zählt
Der Grundgedanke ist schnell erklärt: Ein Gebäude nutzt sich ab. Grund und Boden nicht. Deshalb erlaubt dir das Einkommensteuerrecht, den Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abzuschreiben (Absetzung für Abnutzung, AfA nach § 7 Abs. 4 EStG). Der Bodenanteil bleibt steuerlich außen vor – er liegt schlicht in deinem Vermögen und wird erst bei einem steuerpflichtigen Verkauf relevant.
Die AfA-Sätze im Überblick (Richtwerte, Stand 2026):
- Gebäude, Fertigstellung ab 1925 bis 2022: in der Regel 2 % pro Jahr
- Gebäude, Fertigstellung vor 1925: in der Regel 2,5 % pro Jahr
- Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr
- Zusätzlich möglich: degressive AfA und Sonderabschreibungen für bestimmte Neubauten, jeweils an enge Voraussetzungen geknüpft
Wichtig: Die Aufteilung gilt nicht nur für den reinen Kaufpreis. Auch Nebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage – werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Je höher dein Gebäudeanteil, desto mehr Nebenkosten wandern in die Abschreibung.
Rechenbeispiel: 2.200 Euro Unterschied – jedes Jahr
Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, Kaufpreis 500.000 Euro. Die Nebenkosten liegen bei rund 10 % (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, dazu Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 % sowie gegebenenfalls Maklercourtage). Gesamte Anschaffungskosten: 550.000 Euro. AfA-Satz: 2 %.
| Variante A: 30 % Boden | Variante B: 50 % Boden | |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten gesamt | 550.000 € | 550.000 € |
| Anteil Grund und Boden | 165.000 € | 275.000 € |
| Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil | 385.000 € | 275.000 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 7.700 € | 5.500 € |
| Steuerersparnis p. a. bei 42 % Grenzsteuersatz | rund 3.234 € | rund 2.310 € |
Die Differenz beträgt 2.200 Euro Abschreibungsvolumen pro Jahr – oder rund 924 Euro bare Steuerersparnis, Jahr für Jahr. Über eine Haltedauer von 20 Jahren summiert sich das auf etwa 18.500 Euro. Für eine Zahl, die im Kaufvertrag in einem einzigen Satz steht.
Wie das Finanzamt aufteilt – und warum das nicht das letzte Wort ist
Enthält dein Kaufvertrag keine Aufteilung, nimmt sie das Finanzamt selbst vor. Meist greift es dabei zur sogenannten Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, einem Excel-Werkzeug, das den Bodenwert über den amtlichen Bodenrichtwert und den Gebäudewert über ein vereinfachtes Sachwertverfahren ermittelt.
Das Problem: In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – Hamburg, München, das Umland der Metropolen – produziert dieses Verfahren regelmäßig sehr hohe Bodenanteile. 50 %, 60 %, in Spitzenlagen noch mehr. Dein Abschreibungsvolumen schrumpft entsprechend.
Der Bundesfinanzhof hat dieser schematischen Anwendung Grenzen gesetzt: Die Arbeitshilfe ist nach seiner Rechtsprechung nicht bindend und darf nicht unbesehen als alleinige Grundlage einer Schätzung dienen (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Bestehen berechtigte Zweifel an der Aufteilung, ist im Streitfall ein Sachverständigengutachten einzuholen. Das ist für dich die entscheidende Öffnung.
Drei Hebel, die du in der Hand hast
1. Aufteilung im Kaufvertrag festhalten
Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung wird von der Finanzverwaltung grundsätzlich anerkannt – vorausgesetzt, sie ist wirtschaftlich vertretbar, spiegelt die realen Wertverhältnisse wider und stellt keine bloße Scheinvereinbarung dar. Eine 90/10-Aufteilung zugunsten des Gebäudes in einer Toplage wird kassiert. Eine plausibel begründete 70/30-Aufteilung bei einer sanierten Wohnung mit hochwertiger Ausstattung hat gute Chancen.
2. Argumente für den Gebäudewert sammeln
Je mehr Substanz im Gebäude steckt, desto höher lässt sich sein Anteil begründen. Dokumentiere alles, was den Gebäudewert stützt:
- durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen mit Rechnungen und Jahreszahlen
- hochwertige Ausstattungsmerkmale, Aufzug, Tiefgarage, Balkon oder Dachterrasse
- energetischen Zustand und Energieausweis
- Protokolle der Eigentümerversammlung zu beschlossenen Instandsetzungen
3. Bei Streit rechnen, nicht diskutieren
Weicht das Finanzamt deutlich von deiner Aufteilung ab, lohnt der Vergleich: Was kostet ein Verkehrswertgutachten – und was bringt es über die gesamte Haltedauer an zusätzlicher Abschreibung? Bei den oben gerechneten 924 Euro pro Jahr ist ein Gutachten im niedrigen vierstelligen Bereich meist schon nach zwei bis drei Jahren eingespielt.
Wo die Grenzen liegen
Zwei Punkte solltest du realistisch einordnen. Erstens: Ein hoher Gebäudeanteil ist kein Selbstzweck. Er verschiebt Wert von einem nicht abnutzbaren auf ein abnutzbares Wirtschaftsgut – steuerlich attraktiv, aber die tatsächliche Wertentwicklung deiner Immobilie hängt in vielen Lagen gerade am Boden. Die Aufteilung ändert daran nichts, sie ändert nur die Besteuerung.
Zweitens: Die Aufteilung muss sich an den realen Wertverhältnissen orientieren. Wer hier überzieht, riskiert nicht nur die Korrektur, sondern auch Nachzahlungszinsen. Die genannten AfA-Sätze, Grunderwerbsteuersätze und Grenzsteuersätze sind Richtwerte, die sich durch Gesetzesänderungen und Länderrecht jährlich verschieben können – prüfe sie vor jeder Kaufentscheidung neu.
Der praktische Ratschlag: Kläre die Kaufpreisaufteilung, bevor der Notartermin steht. Nach der Beurkundung nachzuverhandeln, ist deutlich schwerer – und eine nachträgliche Ergänzung wirft bei der Finanzverwaltung sofort die Frage nach der Ernsthaftigkeit auf.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Ausführungen sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Prüfung deiner persönlichen Situation durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Steht bei dir eine Kapitalanlageimmobilie an – und ist die Kaufpreisaufteilung noch offen?
Wir schauen uns dein Objekt, deine Finanzierung und deine steuerliche Ausgangslage gemeinsam an und ordnen ein, welche Stellschrauben in deinem Fall wirklich etwas bewegen.
Autor: Niclas Denzer | NC Finance Vermögensberatungsgesellschaft | Stand: August 2026
