Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – und ist einer der mächtigsten Steuervorteile für Immobilieninvestoren in Deutschland. Das Prinzip: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen. Deshalb darfst du als Vermieter einen Teil des Gebäudewerts jährlich als Betriebsausgabe (genauer: als Werbungskosten) steuerlich geltend machen.
Wichtig zu verstehen: Die AfA ist ein rein steuerlicher Vorgang. Du musst kein Geld ausgeben – das Finanzamt erlaubt dir trotzdem, jedes Jahr einen Betrag vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Das reduziert deine Steuerlast, ohne dass tatsächlich Cash abfließt.
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
Die Höhe der AfA hängt davon ab, wann das Gebäude errichtet wurde:
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis Ende 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % | 33 Jahre |
| Denkmalgeschützt | 9 % / 7 % | 12 Jahre (Sanierungsanteil) |
Für die meisten Bestandsimmobilien gilt also der Satz von 2,0 % pro Jahr. Bei Neubauten (Baugenehmigung ab 01.01.2023) hat der Gesetzgeber den Satz auf 3,0 % erhöht – ein klarer Anreiz für Neubauprojekte.
AfA Berechnung: Konkretes Rechenbeispiel
Nehmen wir an, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 € (Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten). Davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung:
- Grundstücksanteil: 70.000 € (wird nicht abgeschrieben)
- Gebäudeanteil: 280.000 € (wird abgeschrieben)
Berechnung der jährlichen AfA (Baujahr 2005 → 2,0 %):
280.000 € × 2,0 % = 5.600 € jährliche AfA
Wenn du einen Grenzsteuersatz von 42 % hast (typisch für Gutverdiener), bedeutet diese AfA eine jährliche Steuerersparnis von:
5.600 € × 42 % = 2.352 € Steuerersparnis pro Jahr
Über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine theoretische Gesamtersparnis von über 117.000 € – bei gleichem Steuersatz.
Kaufpreisaufteilung richtig machen
Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist entscheidend, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Es gibt drei Wege:
- Kaufvertragliche Aufteilung: Käufer und Verkäufer einigen sich im Kaufvertrag. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung marktgerecht ist.
- Bodenrichtwert-Methode: Anhand des amtlichen Bodenrichtwerts wird der Grundstücksanteil bestimmt.
- Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Tabelle bereit, mit der du die Aufteilung selbst berechnen kannst.
Tipp: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA und mehr Steuerersparnis. Lass die Kaufpreisaufteilung von einem Steuerberater prüfen – das lohnt sich finanziell deutlich.
AfA und der Cashflow: Wie alles zusammenspielt
Viele Anleger unterschätzen, wie die AfA den Cashflow verbessert. Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an:
Ausgangssituation (pro Jahr):
- Mieteinnahmen: 12.000 €
- Kreditzinsen: 8.000 €
- Hausverwaltung + Rücklagen: 1.500 €
- AfA: 5.600 €
Steuerlicher Verlust:
12.000 € − 8.000 € − 1.500 € − 5.600 € = −3.100 € (Verlust)
Dieser Verlust kann mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnet werden. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das:
3.100 € × 42 % = 1.302 € zusätzliche Steuererstattung
Gleichzeitig bist du de facto nicht „im Minus“ – die AfA war ja kein tatsächlicher Geldabfluss. Dein realer Cashflow sieht also deutlich besser aus als der steuerliche Verlust.
Häufige Fehler bei der Immobilien-AfA
- Grundstück und Gebäude nicht trennen: Wer den gesamten Kaufpreis abschreibt, macht einen teuren Fehler.
- Falsche Bemessungsgrundlage: Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
- Vergessene Sanierungskosten: Nachträgliche Modernisierungen über 15 % des Gebäudewerts müssen aktiviert und abgeschrieben werden – nicht sofort abgezogen.
- Denkmal-AfA nicht genutzt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und sanieren lässt, verschenkt ohne die Sonder-AfA erhebliches Steuerpotenzial.
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Autor: Niclas Denzer | NC Finance Vermögensberatungsgesellschaft | Stand: Mai 2026
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Niclas Denzer ist Gründer und Geschäftsführer von NC Finance in Hamburg. Mit Erfahrung in den Bereichen Bank, Versicherung, Immobilien und Private Wealth begleitet er Gutverdiener, Akademiker und Unternehmer beim strukturierten Vermögensaufbau.
