Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – und ist einer der mächtigsten Steuervorteile für Immobilieninvestoren in Deutschland. Das Prinzip: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit verschleißen. Deshalb darfst du als Vermieter einen Teil des Gebäudewerts jährlich als Betriebsausgabe (genauer: als Werbungskosten) steuerlich geltend machen.

Wichtig zu verstehen: Die AfA ist ein rein steuerlicher Vorgang. Du musst kein Geld ausgeben – das Finanzamt erlaubt dir trotzdem, jedes Jahr einen Betrag vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Das reduziert deine Steuerlast, ohne dass tatsächlich Cash abfließt.

Welche AfA-Sätze gelten 2026?

Die Höhe der AfA hängt davon ab, wann das Gebäude errichtet wurde:

Für die meisten Bestandsimmobilien gilt also der Satz von 2,0 % pro Jahr. Bei Neubauten (Baugenehmigung ab 01.01.2023) hat der Gesetzgeber den Satz auf 3,0 % erhöht – ein klarer Anreiz für Neubauprojekte.

AfA Berechnung: Konkretes Rechenbeispiel

Nehmen wir an, du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 € (Gesamtkaufpreis inkl. Nebenkosten). Davon entfallen laut Kaufpreisaufteilung:

• Grundstücksanteil: 70.000 € (wird nicht abgeschrieben)
• Gebäudeanteil: 280.000 € (wird abgeschrieben)

Berechnung der jährlichen AfA (Baujahr 2005 → 2,0 %):

280.000 € × 2,0 % = 5.600 € jährliche AfA

Wenn du einen Grenzsteuersatz von 42 % hast (typisch für Gutverdiener), bedeutet diese AfA eine jährliche Steuerersparnis von:

5.600 € × 42 % = 2.352 € Steuerersparnis pro Jahr

Über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine theoretische Gesamtersparnis von über 117.000 € – bei gleichem Steuersatz.

Kaufpreisaufteilung richtig machen

Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude ist entscheidend, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Es gibt drei Wege:

1. Kaufvertragliche Aufteilung: Käufer und Verkäufer einigen sich im Kaufvertrag. Das Finanzamt prüft, ob die Aufteilung marktgerecht ist.
2. Bodenrichtwert-Methode: Anhand des amtlichen Bodenrichtwerts wird der Grundstücksanteil bestimmt.
3. Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Tabelle bereit, mit der du die Aufteilung selbst berechnen kannst.

Tipp: Ein höherer Gebäudeanteil bedeutet mehr AfA und mehr Steuerersparnis. Lass die Kaufpreisaufteilung von einem Steuerberater prüfen – das lohnt sich finanziell deutlich.

AfA und der Cashflow: Wie alles zusammenspielt

Viele Anleger unterschätzen, wie die AfA den Cashflow verbessert. Schauen wir uns ein realistisches Beispiel an:

Ausgangssituation (pro Jahr):

• Mieteinnahmen: 12.000 €
• Kreditzinsen: 8.000 €
• Hausverwaltung + Rücklagen: 1.500 €
• AfA: 5.600 €

Steuerlicher Verlust:

12.000 € − 8.000 € − 1.500 € − 5.600 € = −3.100 € (Verlust)

Dieser Verlust kann mit anderen Einkunftsarten (z. B. Gehalt) verrechnet werden. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das:

3.100 € × 42 % = 1.302 € zusätzliche Steuererstattung

Gleichzeitig bist du de facto nicht „im Minus“ – die AfA war ja kein tatsächlicher Geldabfluss. Dein realer Cashflow sieht also deutlich besser aus als der steuerliche Verlust.

Häufige Fehler bei der Immobilien-AfA

1. Grundstück und Gebäude nicht trennen: Wer den gesamten Kaufpreis abschreibt, macht einen teuren Fehler.
2. Falsche Bemessungsgrundlage: Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) erhöhen die Bemessungsgrundlage anteilig.
3. Vergessene Sanierungskosten: Nachträgliche Modernisierungen über 15 % des Gebäudewerts müssen aktiviert und abgeschrieben werden – nicht sofort abgezogen.
4. Denkmal-AfA nicht genutzt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und sanieren lässt, verschenkt ohne die Sonder-AfA erhebliches Steuerpotenzial.

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Autor: Niclas Denzer | NC Finance Vermögensberatungsgesellschaft | Stand: Mai 2026